Handelshuur, aanneming, koop, ... in coronatijden

Er is momenteel heel wat onzekerheid over de gevolgen van de maatregelen inzake het coronavirus op contractuele relaties (huur/koop/aanneming…).

Meer bepaald wordt vaak de vraag gesteld of men zich op overmacht kan beroepen om de aangegane verbintenissen niet na te komen.

Hieronder trachten we - beknopt - een antwoord te geven op enkele veel gestelde vragen.

Wanneer is er sprake van overmacht en wat zijn de gevolgen?

Er is sprake van overmacht wanneer door onvoorziene en onoverkomelijke omstandigheden, onafhankelijk van uw eigen wil, de nakoming van een verbintenis voor u tijdelijk of definitief onmogelijk is geworden.

De niet te voorziene omstandigheden die als overmacht worden ingeroepen, mogen niet toerekenbaar zijn aan de partij die een prestatie moet leveren.

Toegepast op het coronavirus, is het zo dat het bestaan van dit virus op zich geen overmacht uitmaakt: immers wordt de uitvoering van een verbintenis hierdoor op zich niet onmogelijk.

Wel zouden bepaalde maatregelen die worden opgelegd in de strijd tegen corona (verplichte sluiting winkels, verbod op bepaalde verplaatsingen,…) als overmacht kunnen aanzien worden.

Deze maatregelen kunnen immers wel de uitvoering van een verbintenis onmogelijk maken (wanneer u 'in uw kot' moet blijven kan u bv. geen muurtje metsen op een werf, …).

Het gaat om een kwestie waarover - bij betwisting - de rechtbanken geval per geval een oordeel zullen vellen en nagaan of een contractspartij zich terecht op overmacht beroept.

Wanneer er wordt geoordeeld dat er sprake is van overmacht, zal de contractant die zich hierop beroept , niet aansprakelijk gehouden worden voor de niet nakoming van zijn verbintenissen.

Er is in dat geval geen sprake van een toerekenbare contractuele wanprestatie.

Door toepassing te maken van overmacht wordt de werking van de verbintenissen en de bindende kracht ervan tijdelijk of definitief opgeheven.

In dat geval zal de andere partij, t.o.v. wie een verbintenis moest uitgevoerd worden, de niet uitvoering van deze verbintenis niet kunnen inroepen om bv. een schadevergoeding te bekomen, maar wordt de uitvoering van de verbintenis tijdelijk of definitief opgeschort.

Er is enkel sprake van een definitieve opschorting wanneer de uitvoering van de overeenkomst op een later tijdstip geen nut meer zal hebben of definitief onmogelijk is geworden.

Wanneer één partij zich op het bestaan van overmacht beroept, is het evident dat de andere partij haar eigen verbintenis (bv. betalen) ook niet meer hoeft uit te voeren.

Aanneming

Ofschoon de bouwsector enorm te lijden heeft onder de maatregelen inzake coronavirus, is het niet zo dat er een algemeen verbod is op de uitvoering van aannemingswerken.

Er moet dus geval per geval nagegaan worden of een aannemer zich op overmacht kan beroepen.

Wanneer een aannemer ziek wordt, en hierdoor geen werken kunnen uitgevoerd worden, is er evident sprake van overmacht, tenzij de aannemer over personeel beschikt dat hem kan vervangen.

Een hoofdaannemer wiens onderaannemer getroffen wordt door corona, zal daarentegen al het mogelijke in het werk moeten stellen om een vervanger te vinden, en kan zich dus niet zomaar op overmacht beroepen.

Wanneer de door de overheid opgelegde maatregelen de uitvoering van werken onmogelijk maakt (bv. social distancing is onmogelijk op de werf of in het kader van het vervoer naar de werf) kan er sprake zijn van overmacht.

Wanneer de aannemer of bouwheer besluit om zich op overmacht te beroepen om de uitvoering van zijn verbintenissen op te schorten, zal hij dus zijn beslissing goed moeten motiveren en documenteren.

Een eenvoudigweg verwijzen naar het coronavirus, volstaat dus niet en maakt de aannemer of bouwheer die beslist de werken niet te laten doorgaan aansprakelijkheid voor de schade die een gevolg is van het stilliggen van de werf.

Toepassing op overeenkomsten inzake handelshuur

De overheid heeft beslist om alle niet-essentiële winkels en horecazaken te sluiten. De meeste handelaars zijn geen eigenaar van de panden waarin zij hun handelszaak uitoefenen.

Er bestaat dan ook grote onduidelijkheid zowel voor de verhuurders als voor de huurders van handelspanden.

Indien we de huurovereenkomst ontleden tot de meest essentiële verplichtingen, gaat het om een verplichting van de verhuurder tot het ter beschikking stellen van een onroerend goed alwaar de huurder het rustig genot kan hebben. De huurder heeft de verbintenis tot betaling van de huurgelden en onderhoud van het pand.

De onderhoudsverplichting van de huurder zal uiteraard blijven bestaan en wordt niet opgeschort.

Moet de huurder de huurgelden blijven betalen of mag hij de betaling opschorten op basis van de corona-maatregelen?.

De beslissing van de overheid tot sluiting van welbepaalde winkels en horecazaken is geen situatie die het voor de huurder onmogelijk maakt om de huur te betalen. De verplichte sluiting is evenmin toe te rekenen aan de verhuurder.

De handelshuurder draagt het risico van zijn handelsactiviteiten, met inbegrip van alle (ook externe) factoren die een impact kunnen hebben om het al dan niet succesvol karakter ervan.

Het risico dat de overheid een bepaalde activiteit, tijdelijk of blijvend, verbiedt is inherent aan dit ondernemersrisico en dit kan niet zonder meer aan de verhuurder overgedragen worden. Deze laatste stelt het gebouw immers onverminderd ter beschikking, verschaft nog steeds het rustig genot dat hij kan en moet verschaffen en het pand blijft onverminderd in de bedongen staat ter beschikking van de huurders. De verhuurder maakt zich niet schuldig aan een contractuele wanprestatie en de sluiting is inherent aan de aard van de bedrijfsactiviteit, dus het ondernemingsrisico.

De huurder zal dus gehouden zijn tot betaling van de huurgelden. Hierbij geven wij de bedenking mee dat de crisis allicht van tijdelijke aard is en het niet onredelijk is te stellen dat van de ondernemer verwacht mag worden dat zijn onderneming beschikt over een financiële buffer (cfr. ook kredietmogelijkheden) om tijdelijke moeilijkheden te overbruggen en dat hij als huurder de eventuele negatieve fluctuaties in zijn omzetcijfer (= ondernemingsrisico) niet ten laste van de verhuurder mag leggen.

Dit lijkt ons een correcte toepassing van het overmachtsbegrip in het kader van handelshuurovereenkomst, maar er is de realiteit dat elke situatie soeverein door de rechterlijke macht zal beoordeeld worden.

De corona-maatregelen zorgen voor historisch ongeziene omstandigheden en mogelijks zal hierop ingespeeld worden in de toekomstige rechtspraak.

Het is niet ondenkbaar dat een vrederechter kan oordelen dat het vrij genot van het handelspand ingevolge het overheidsbevel tot sluiting niet langer gewaarborgd was en dat dit toch overmacht is, waardoor de huurder toch ontslagen zou kunnen worden van zijn betalingsverbintenis … of dat zij de spreekwoordelijke Peer in twee doet: de helft van de huur niet betalen zolang de maatregelen van kracht blijven.

Toepassing op overeenkomsten van koop en verkoop

Inzake koopverkoopovereenkomsten is de oplossing makkelijker.

Indien door de corona-maatregelen de goederen niet kunnen geleverd worden, zal dit geen reden betekenen voor de koper om de overeenkomst te ontbinden.

Wel dienen de corona-maatregelen de verkoper in de onmogelijkheid te plaatsen om te leveren. Zich enkel beroepen op de maatregel inzake social distance zal aldus onvoldoende zijn, omdat door een kleine meer-inspanning een alternatieve wijze van levering wel mogelijk is.

De koper zal op zijn beurt enkel een beroep kunnen doen op de overmacht indien de oorzaak van overeenkomst volkomen komt te vervallen. Met andere woorden dat een levering op een latere datum geen enkel nut meer heeft waartoe de initiële levering dienst was. (bijv. verkoop van bederfbare etenswaren, leveringen aan specifiek evenement, …)

Ons kantoor is vanaf heden telefonisch bereikbaar op het telefoonnummer 013/32.52.52.

Wel kan u steeds uw dossierbeheerder rechtstreeks een e-mail sturen met uw vraag, waarna verder telefonisch overleg kan volgen.